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| Vardzia - Gerogia |
Il 21 Novembre Nomisma ha reso pubblico il Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012. Cliccando qui si può accedere alla lettura completa.
In questo post, invece, noi ci concentreremo su taluni aspetti, e formuleremo una proposta concreta per il diritto alla casa, che passa per una politica fiscale e patrimoniale più seria di quelle fin qui applicate e/o ventilate, e sono unicamente servite alle ragioni contabili del bilancio dello Stato, e non a introdurre politiche di redistribuzione del redditto che potessero consentire oltre che maggiore equità anche sostegno ai bilanci familiari.
Nel grafico qui di fianco potete verificare la distribuzione delle proprietà immobiliari. L'Italia è il Paese con il maggior numero di case di proprietà. L'attitudine è antica, ma certamente tutta una serie di politiche ben precise hanno favorito questo tipo di indirizzo. Vogliamo solo sottolinearvi che in Germania, il cui reddito procapite è maggiore di quello italiano (e lo sarà anche nel futuro prossimo come già noi avevamo ampiamente descritto nel post Tendenza Demografica Italiana e come nel successivo grafico OCSE comincia a sostenere), la proprietà immobiliare delle persone fisiche è del 40%. Cioè, solo il 40% delle famiglie tedesche possiede una casa di proprietà, rispetto al nostro 87%.
Dal grafico dell'OCSE qui di fianco, potete verificare da voi qual è la proiezione del reddito procapite nell'anno 2060 in Italia (ed in altri Paesi dell'OCSE) a parità di potere d'acquisto attualizzato al 2005. La situazione, come già abbiamo scritto nel nostro post citato sopra mostrandoci le proiezioni demografiche e degli indicatori di crescita economica classici, non è per noi delle più felici. Siamo, insieme ad altri, indirizzati verso una riduzione del reddito procapite, e quindi verso un minore potere d'acquisto di quelli che saranno i nostri stipendi e salari. La Germania, unica in Europa continentale, riuscirà a conservare lo stesso potere d'acquisto attuale. Ma non per questo anche per ella non s'imporrano politiche sociali e di redistribuzione del reddito diverse da quelle fittizie ed inefficaci finora promosse.
Uno dei passaggi obbligati è il diritto all'abitazione e alla casa. Vediamo qual è lo stato dell'arte attuale.
Un primo fallimento del precedente come dell'attuale governo (a riprova che cambiare stregone non serve a far piovere!) sulle politiche della casa a soli fini fiscali e quello della cedolare secca: doveva essere lo strumento del governo per far emergere gli
affitti in nero, ma invece è stata un flop. secondo i dati diffusi dalla camera
del dipartimento delle finanze il gettito derivante dalla
cedolare secca è ben lontano da quello previsto. chi pagava l'irpef ha in parte deciso di passare al nuovo regime, ma chi era nella clandestinità ha preferito
rimanerci.
"La finanza pubblica non soffre", ha detto
il direttore del dipartimento, Fabrizia Lapecorella, precisando che anche se le
previsioni non sono state rispettate, il ddl stabilità ha già neutralizzato gli
effetti del mancato gettito della cedolare. In ogni caso, all'appello
mancano 2 miliardi del 2011, 3 del 2012 e altrettanti se ne prevedono
in meno per i prossimi tre anni. il gettito alla fine non supererà il miliardo
contro i quattro inizialmente previsti
Eppure la cedolare è stata pensata e propagandata come un indubbio vantaggio per il
proprietario, perché stabilisce un'aliquota ridotta del 21% sul canone
di locazione annuo, 19% se si tratta di contratti a canone concordato. Se - com'era prevedibile- chi già pagava l'irpef ha deciso di passare alla
nuova imposta, almeno a partire da un certo reddito in su- gli evasori hanno
preferito rimanere in nero. Fallita la missione con i proprietari, adesso la
battaglia per far emergere il sommerso è nelle mani degli inquilini che
denunciando il contratto non registrato. E la propaganda che vuole i cittadini uno contro l'altro, alcuni delatori degli altri, insiste che la denuncia del contratto di affitto in nero potrebbe anche far risparmiare fino all'80% dell'attuale canone di locazione. Baggianate: il mercato degli affitti è un mercato libero, e agli attuali ministri del fisco interessa solo fare cassa... quindi maggiori sono gli affitti, maggiori sono le entrate fiscali. E di diritto alla casa manco l'ologramma.
è metà di quello tedesco... dove il reddito procapite è più alto di quello italiano. Peggio di noi fanno solo il Regno Unito e la Francia.
Secondo il rapporto di Nomisma, se il 2012 si sta confermando l'anno della profonda crisi
immobiliare, il 2013 potrebbe andare anche peggio. La società di studi
economici prevede infatti un'ulteriore diminuzione delle compravendite e
avvisa: il potenziale recessivo è ben superiore a quanto segnalato
finora dalla discesa dei prezzi.
Il rapporto sostiene che solo una completa inversione di tendenza delle politiche
europee, con un ruolo della bce capace di riattivare il credito, potrebbe
invertire la situazione. Chi immaginava una piccola ripresa per fine 2012 non
solo rimarrà deluso, ma dovrà fare i conti con ulteriori cali nel 2013. le
600mila compravendite del 2011, in pratica, resteranno un ricordo lontano
Il mercato immobiliare ha sviluppato infatti in questi anni
una dipendenza del credito, venuto meno il quale si è bloccato. Né gli
stipendi, né i risparmi sono infatti in grado di sostenere l'acquisto di una
casa per molte famiglie, nonostante la discesa dei prezzi sia già
dell'ordine del 10-15%
Non crediamo che se ne esca con un'altra iniezione di liquidità: la bolla immobiliare spagnola e irlandese stanno là ancora a sanguinare. Non è questa la strada, che si è dimostrata fallimentare, creando sofferenze per le famiglie, le imprese e lo stesso settore finanziario.
E qui veniamo a qualche nostra proposta, dopo qualche premessa.
per chi ha acceso un mutuo
La politica dei mutui pre e post crisi è esplicativa del fatto che il sistema finanziario non ha progettato e predeterminato nulla dell'attuale crisi, e che invece la cosa più plausibile è che tutta la faccenda è solo sfuggita di mano, per il semplice fatto che la modellistica economica e finanziaria non computa l'imprevedibilità, ovvero che qualcuno che ti ha prestato i denari adesso li rivuole indietro o non ha più intenzione di prestartene.
infatti, chi ha comprato casa prima del 2007 e dello scoppio dei mutui subprime statunitensi, ha potuto accendere mutui dove, con uno spread fisso retributivo dell'interesse della banca erogatrice del mutuo, la fluttuazione del monte interessi a tasso variabile era agganciata al tasso d'interesse applicato dalla BCE (piuttosto rari come mutui) o al tasso Euribor (ovvero al tasso della velocità di circolazione della moneta, e molto più apllicato). Ad esempio, se lo spread della banca erogatrice fissato dal contratto di stipula del mutuo è di 1,25, questo tasso era sommato al tasso euribor (che nei periodi di non recessione è maggiore di circa 1/3 in più rispetto al tasso ufficiale di interesse della BCE). Attualmente il tasso euribor (per via del massiccio drenaggio fiscale in atto) è anche più basso del tasso d'interesse applicato dalla BCE. Oggi, chi ha acceso un mutuo per l'acquisto della prima casa prima del 2007 sta pagando un tasso d'interesse sul capitale prestato del 2,5-3% massimo (se mutuo a tasso variabile). Accettabile.
Chi invece ha acquistato casa dopo la crisi dei mutui subprime, invece, si è visto applicare una indicizzazione anche dello spread applicato dalla banca erogatrice, ed attualmente sta pagando tassi d'interesse che si aggirano sul 5-6%. E questa condizione, infelice, durerà per parecchi anni.
Salvo il fatto che non è adesso più possibile ricontrattualizzare il prezzo di acquisto dell'abitazione (che ripetiamolo, è cresciuto in maniera sproporzionata rispetto al valore reale dell'immobile e dei terreni per effetto di politiche speculative agganciate alle politiche degli affitti, come spiegheremo subito dopo), tutte le famiglie che hanno acquistato casa negli ultimi anni si vedono fortemente spremuti dalle banche. Una moratoria che preveda il ridimensionamento degli spread dei contratti di mutuo stipulati dopo il 2007 deve essere subito messa all'ordine del giorno. Le banche non possono pensare di coprire le loro esposizioni drenando denaro dalle famiglie, cui risparmi prima o poi finiranno. Il ruolo della BCE e dell'Europa è da questo punto di vista centrale. Il dibattito politico italiano si ostina a non affrontare questo problema, anzi lo esorcizza raccontandoci ancora le favole keynesiane e post-keynesiane. Le quali non sono politiche di redistribuzione dei patrimoni ma unicamente dei redditi. E di reddito, come da previsioni, non ce ne sarà. Le stesse politiche keynesiane, oltretutto, servirono solo a tamponare la crisi del 1929, e fu solo la II Guerra Mondiale a riportare la produzione dell'apparato statunitense ai livelli di capacità produttiva pre-crisi. Quello che verrà dopo sarà solo un'altra storia economica, che non vedrà Keynes protagonista se non nei manuali di macroeconomia della scuola. Il reddito finora prodotto non è corrispondente alla ricchezza deposita sui territori. Chi ha acquistato casa pensando di fare un investimento che si ricapitalizzasse in crescita nel tempo, capirà fra 4-5 anni che invece non sarà così, e che la casa acquistata ai prezzi di mercato negli anni scorsi riuscirà a conservare lo stesso valore di acquisto, può già ritenersi fortunato, poichè il valore delle case andrà deprezzandosi (in Italia in particolar modo, dove fino a giugno 2012 quando ancora si costruiva, le abitazioni in grandissima parte hanno classe energetica bassissima, cioè sono inefficienti). Il rischio che corrono tutti coloro che hanno acquistato un appartamento a 150.000 euro fino all'altro ieri scoprirà suo malgrado che senza ulteriori investimenti sulla stessa fra pochi anni non conserverà neanche lo stesso valore se provasse a rivenderla. Già oggi, il mercato delle compravendite è diminuito del quasi 30%, la richiesta di mutui del 46%, ed i prezzi delle case del 15-20%. Questa sarà la tendenza a medio termine.
per chi utilizza immobili in locazione
Dal rapporto Nomisma ricaviamo la slide qui di fianco. Come potete leggere da voi, la maggior parte della case acquistate è in classe energetica scadente. Un 20% corrisponde a seconde case con destinazione d'uso per abitazione o per studio professionale e/o per attività produttiva e commerciale.
Pochissimi i contratti in regime di concordato, che comunque, a scanso di equivoci rispetto a quelli 4+4 del regime libero, significano solo un risparmio di 1/4 circa del costo di locazione.
Diciamolo francamente: i possessori di seconde e più case, sia che li abbiano acquistate che ricevute in eredità o che le abbiano già finite di pagare perchè possedevano liquidità finanziaria, hanno inteso fare questo tipo d'investimento perchè indotti dall'abrogazione di tutta una serie di leggi sul diritto alla casa. L'acquisto di una seconda casa è stato visto come un investimento monetario che si sarebbe valorizzato nel tempo, e che avrebbe consentito nel frattempo di ottenere una rendita di locazione che avrebbe cospicuamente sostenuto gli eventuali mutui accessi per l'acquisto ( mutui sottoposti solo all'aleatorietà della variabilità degli interessi rispetto al canone di locazione prefissato nei contratti), o nella migliore delle ipotesi come una rendita di reddito cui attingere per sostenere ed aumentare il proprio stile di vita consumistico.
In parole povere, l'acquisto della seconda casa avvenuto attraverso un mutuo, è stato pagato attraverso i canoni di locazione così come sono andati ad accrescersi con la liberalizzazione del mercato, innescando una spirale inflazionistica dei prezzi delle abitazioni ed un circolo vizioso che è servito unicamente a concentrare la ricchezza immobiliare sempre in più poche mani. Quando si dice che l'Italia possiede un patrimonio di 4 volte il debito pubblico, si sta facendo riferimento a tutte le proprietà immobiliari esistenti, e che non si riferiscono solo alle prime case di residenza, ma a quei proprietari che ne posseggono anche più delle dita delle mani di proprietà immobiliari.
Ebbene, pensare di tassare ingiustificatamente e magari massicciamente le unità immobiliari è profondamente illiberale ed iniquo, dato che, per esempio, l'IMU si sta abbattendo indiscriminatamente su tutti... anche su coloro che, avendo accesso un mutuo, sono solo sulla carta proprietari dell'immobile... ipotecato e ancora non pagato!
Le tassazioni sui patrimoni devono avere una ragione redistributiva differente da quella fin qui percorsa, che è esclusivamente ragioneristica e che piace molto ad una certa sinistra (ed adesso anche ad una certa destra) populista. Quello che è da fare è consentire che questo patrimonio (e le politiche fiscali sul patrimonio) ritorni a rivestire "la funzione sociale", prescritta dalla nostra Costituzione, della proprietà privata, cui resta l'inviolabilità del diritto.
Come?
Ripristinando delle politiche di controllo dei canoni di locazione (per i mutui abbiamo già sottolineato sopra la necessità di una moratoria).
Prima che gli affitti fossero liberalizzati, ovvero che la legge 392/1978 cosiddetta Equo Canone fosse svuotata dalle sue funzione negli anni '90 (cliccando qui è possibile leggere un corrispondente post di Stefano D'Andrea del 2010 sul blog Appello al Popolo), l'effetto calmierante della legge consentiva:
1. che i prezzi degli immobili non s'impennassero gonfiando la bolla immobiliare che conosciamo: un appartamento di 100 mq che negli anni '90 costava anche meno di 150 milioni di lire, adesso è venduto a 150 mila euro, ovvero al doppio. E' chiaro che questa politica dissennata ha consentito il trasferimento delle politiche di investimento finanziario ed imprenditoriale sulle immobilizzazioni patrimoniali, anzichè sulla produzione e l'innovazione di prodotto e di processo industriale, e quindi sulle politiche di creazione di valore e di lavoro. Un imprenditore si sognerebbe tutte le notti un rendimento come questo per i suoi investimenti. Insieme allo svuotamento di questa legge, si è anche intervenuti con il ridimensionamento della legge sugli espropri di pubblica utilità, sottoponendo i terreni edificabili alla mera contrattazione fra privati e facendone lievitare esageratamente i costi, con gli effetti deleteri che sono successivamente intervenuti nel controllo politico dei Piani Regolatori nei territori da parte delle imprese edili, e con l'urbanizzazione diffusa ed incontrollata che se ne è venuta a determinare (oltre che con la decapitazione politica dei partiti messi a disposizione di queste gruppi di pressione). La devastazione è sotto gli occhi di tutti, è inutile descriverla.
2. i prezzi calmierati degli affitti consentirebbero subito alle famiglie di poter disporre di ulteriori redditi disponibili per i consumi (i quali, ad ogni modo devono essere selettivamente indirizzati affinchè non si riprenda a consumare indifferentemente ed inopportunamente). E comuque, redditi che potrebbero sostenere il declino del potere di acquisto degli attuali salari e stipendi. Oggi un affitto per una famiglia di 4 persone comporta il drenaggio di poco meno che un salario di operaio, ci sono affitti che raggiungono gli 8-10 euro a metro quadro, e con contratti concordati. Nei contratti liberi ci sono anche affitti dai prezzi esagerati di 15 euro a metro quadro. E' iniquo che una famiglia si veda costretta a pagare anche più di 1.000 euro al mese di locazione di un immobile. Significa che qualcuno vive di rendita mentre chi produce seriamente ricchezza si vede sistematicamente impoverito dagli effetti concentrazionari di altri.
3. cosa fare, quindi? In primo luogo varare subito una legge che disponga, per gli immobili dati in locazione abitativa e/o produttivo-trasformativa, dei tetti massimi, indicizzati e parametrizzati sui valori catastali degli immobili. In via provvisoria e immediata è possibile abrogando le norme che hanno compresso l'applicazione della legge sull'Equo Canone. Sappiamo che questo avrà effetti immediati sul valore degli immobili stessi, ma le politiche all'acqua di rose sui patrimoni cosa stanno determinando? Un abbattimento dei valori immobiliari ben maggiori di quelli del mercato stesso, ed i cui effetti vedremo fra pochi anni.
Insieme alle politiche per le abitazioni civili, lo stesso indice minimo base per immobili almeno in classe energetica C (differenziato in contrazione a seconda dell'efficienza energetica dell'immobile inferiore) deve essere applicato per tutte le attività industriali ed artigianali di produzione; un indice di 2-3 volte superiore rispetto a quello base per le attività libero-professionali, e di 4-5 volte superiore, se non completamente libero, per le attività di commercializzazione non produttiva-trasformativa (bar, enoteche e attività commerciali e di vendita in genere). Questo favorirebbe le imprese già esistenti che producono in capannoni in locazione a ridurre i costi (invece che farli pagare solo a chi lavora). in secondo luogo, Favorirebbe tutti coloro che vogliono avviare un'attività artigianale e piccolo imprenditoriale ad accedere ad affitti congrui per l'avvio delle loro attività. Oggi i centri antichi sono pieni di bar enoteche e rivendite di merci superflue. Basta, i centri antichi (ma non solo) devono ritornare ad essere luoghi dove si produce ciò che si vende, o dove almeno c'è un'attività di trasformazione produttiva delle materie. Le mere attività commerciali di vendita devono non godere di politiche di privilegio rispetto a quelle produttive e trasformative. Un panettiere, un calzolaio, un orafo o un birraio che produce, deve poter godere di un affitto di locazione di favore. Tutti gli immobili che sono dati in locazione e dove sono previsti in tempi certi e prefissati investimenti in itinere di messa in efficienza energetica, si possono applicare indici differenti e maggiori a quello base per tipo di categoria fino ad massimo del 50% in più. I proprietari così sarebbero incentivati ad apportare miglioramenti ai loro immobili per la messa in efficienza energetica.
4. Tutti i proprietari di immobili che immetteranno sul mercato delle locazioni le proprie proprietà per la funzione sociale sua propria, è chiaro che devono assolutamente essere quasi esentati dalle politiche fiscali patrimoniali. Per le prime case di residenza familiare (non per quelle fittizie delle finte coppie separate e/o per i figli che non risiedono in quelle case) e per gli immobili adibiti a propria attività imprenditoriale (qualunque essa sia) non devono esserci tassazioni patrimoniali di alcun tipo se gli immobili hanno efficienza energetica almeno in classe A, e ridotta per le classi energetiche superiori, e la stessa incidenza sui redditi totali che costituiscono l'imponibile deve essere ridimensionata secondo questi parametri. Non deve essere punito con tasse sul patrimonio e sul reddito colui che ha acquistato la casa di residenza o l'immobile per lavorare, e sopratutto se effettua investimenti per la messa in efficienza energetica, la quale deve essere certificata unicamente da organismi che impediscano la corruttela. Ed in questo modo è possibile, attraverso una minor tassazione sul reddito immobiliare e l'abrogazione dell'IMU su questi immobili, togliere tutte le detrazioni adesso previste per chi ha acquistato questi immobili (naturalmente calmierando con una moratoria gli interessi dei mutui). Chi mette in efficienza energetica il proprio immobile, o lo da in locazione, deve essere premiato.
5. Per tutti quegli immobili che non sono immessi nel mercato delle locazioni, bisogna prevedere una fortissima tassazione patrimoniale, di molto maggiore al 10 x mille dell'attuale IMU, anzi salire anche al 2-3% del valore catastale dell'immobile. Ed essere indicizzata in maggiorazione a seconda della classe energetica dell'immobile, se bassa. Deve ridiventare sconveniente immobilizzare denaro nelle rendite per giunta inefficienti.
Avranno il coraggio i nostri "primatisti" di ogni parte politica a farsi portavoce di una tale politica di redistribuzione dei redditi che passa attraverso la funzione sociale dei patrimoni? O aspettano che l'impoverimento sia maggiore di quello già attuale?
Ascoltare le retoriche che stiamo sentendo e che fanno più o meno così: "troveremo il denaro", stanno solo ad indicare che non hanno ben chiaro quale sia il quadro nazionale ed internazionale nella quale andranno ad agire.
Alcune considerazioni sulla contrattazione decentrata
Le politiche sulla produttività appena sottoscritte dalle parti sociali, senza un chiaro riferimento verso quali attività produttive indirizzarle, servirà solo ad impoverire ulteriormente il potere di acquisto degli italiani, a ridurre la base imponibile e quindi il redditi disponibili dallo Stato, a concentrare ancor più la ricchezza in poche mani, a non avviare nuove politiche industriali e d'investimento.
A margine di questa discussione, che vogliamo valga come metodo, firmare accordi quadro indiscriminati sulla contrattazione decentrata e di secondo livello indipendentemente del settore produttivo dove applicarla, è una scelta infelice ed errata. Lo sarà per lo stesso sindacato che ha firmato, e che ben presto verrà sostituito da sindacati nati ad hoc nelle stesse imprese produttive. Lo sarà anche per lo stesso sindacato datoriale, che vedrà i propri soci competere sul peggioramento delle condizioni salariali degli occupati nelle proprie attività produttive, e non sulle capacità imprenditoriali e manageriali di saper innovare prodotto e processo, valorizzando il processo di accumulazione capitalistico (come abbiamo scritto seppur lungamente nel post La Nave dei Grulli).
L'inadeguatezza dell'attuale sindacato dei lavoratori è drammatica, dato che la compagine che la rappresenta è tutta autoriferita sulle opportunità di carriera politica successive al mandato di gestione e direzione. Non comprendere che gli sviluppi degli assetti organizzativi interni delle attività produttive fondate sui flussi di conoscenza (per l'innovazione di processo) e sugli investimenti in ricerca di innovazione di prodotto (stabilendo modalità di relazione nuove e diverse rispetto agli imbrogli delle società spin-off dei baroni universitari adesso favorite che non servono e non stanno servendo ad una beata fava, chiedetelo agli imprenditori!!!), favorendo modalità sistemiche e reticolari fra sindacati dei lavoratori e , datoriali, università e governo politico dei territori, sono la chiave per uscire dal declino non con i proclami della domenica mattina, ma attraverso politiche certe che veicolino le risorse le energie e gli sforzi verso obiettivi diversi da quelli fino ad adesso privilegiati, e che non hanno portato da nessuna parte se non verso la crisi che Paesi con scarsa maturità democratica (quali sono Italia, Spagna Portogallo, Grecia e Irlanda, leggasi sempre la Nave dei Grulli) si sono avviati ed avvitati. Pensare di uscirne uscendo dall'area euro sarebbe un'avventura. Pensare di stare in Europa senza chiedere maggiore democrazia (altro che gli attuali tavoli dei veti dei premier!!!), e forzando maggiormente le politiche indotte dalla stessa Europa, questa è la strada: la Germania, mentre noi lucignoli stavano a divertirci a Barcellona decantandone le sorti progressive, si sono preparati, ed oggi sono il Paese europeo che insieme a pochi altri del nord europa ha il migliore coefficiente di redistribuzione dei redditi (leggasi Consiglieri del Principe di tutto il mondo, unitevi!)
In Svezia, la contrattazione decentrata e di produttività è cosa che riguarda il 40% del salario e dello stipendio di un lavoratore. Ma è corredata di politiche sul reddito, sul patrimonio, e sull'indirizzo industriale ed energetico del Paese... e non sul carrierismo e la concentrazione di ricchezza di taluni!
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